Aplikasi Penilaian Aset (BMD) Dalam Rangka Penghapusan dengan Metode Pendekatan Biaya dan Harga Pasar

Setelah membuat aplikasi penilaian aset Barang Milik Daerah (BMD) dengan metode pendekatan biaya, kali ini agar nilai aset yang disajikan lebih meyakinkan akan ditambahkan lagi dengan metode pendekatan pasar. 

Jadi, aplikasi ini akan mengkompilasi nilai aset dengan pendekatan biaya dan pendekatan data pasar.

Metode Pendekatan Harga Pasar 

Sebenarnya metode ini cukup sederhana, yaitu membandingkan data barang yang akan dinilai dengan data barang sejenis yang ada di pasar. Sebagai contoh :

Nilai aset BMD berupa sepeda motor dengan merk Honda XYZ tahun 2002 harga perolehan 10.500.000 dalam kondisi Rusak Ringan (Penyusutan Fisik 36 %, Penyusutan Ekonomi 26%) dengan metode pendekatan biaya diperoleh harga 5.590.785.

Selanjutnya dilakukan survei terhadap 2 barang sejenis masing-masing 

- Merk sejenis tahun 2006 harga jual 7.500.000 kondisi baik (Penyusutan 36%-asumsi)

- Merk sejenis tahun 2009 harga jual 8.000.000 kondisi baik (Penyusutan 20%-asumsi)

Dari contoh di atas akan dikompilasikan antara harga pendekatan biaya dengan pendekatan data pasar. 

Langkah pertama yang perlu dilakukan adalah menentukan harga penyesuaian antara data pasar dengan data BMD dengan membandingkan tahun barang dengan kondisi barang (% Penyusutan). Dari selisih tersebut akan mempengaruhi besaran nilai  harga penyesuaian masing-masing data pasar. Selanjutnya data pasar tersebut akan dihitung rata-ratanya. 

Sehingga akan diperoleh 2 harga yaitu harga dengan pendekatan biaya dan harga rata-rata pendekatan pasar. Dari kedua harga tersebut akan dimasukan angka kecenderungan untuk menentukan berapa persen dari rata-rata pendekatan pasar dan sisanya berapa persen dari harga dengan metode pendekatan biaya. Disinilah terlihat adanya turut campur dari penilai untuk menentukan harga yang pas sesuai pengamatannya. 

Untuk perhitungan data pasar sendiri dengan perhitungan di atas sebenarnya belum ada dasar cara perhitungannya karena metode ini adalah custom untuk lebih meyakinkan penilai dalam menentukan harga yang tepat terhadap aset milik daerah, disamping penghitungan dengan metode pendekatan biaya yang memang ada dasarnya.

Berikut merupakan hasil report pehitungan kompilasi antara pendekatan biaya dan pendekatan data pasar.

By: Admin On 12:23 AM

Lanjut Membaca

Aplikasi Penilaian Aset (BMD) Dalam Rangka Penghapusan dengan Pendekatan Biaya (Part2 Habis)

Menghitung NRC (New Reproduction Cost/New Replacement Cost) 

NRC (New Reproduction Cost/New Replacement Cost) dihitung berdasarkan harga pembelian mesin/peralatan tersebut dalam keadaan baru  pada saat ini. Untuk jenis mesin khusus yang bersifat tertentu, atau peralatan berat, harga pembelian tersebut (basic cost) ditambahkan dengan biaya-biaya atau pengeluaran tambahan yang dikeluarkan sehubungan dengan pengadaan mesin, antara lain dapat berupa : 

• Biaya transportasi dari lokasi barang yang dinilai dengan pabrik pembuatnya/distributor atau pelabuhan.
• Biaya perakitan/pemasangan di tempat
• Biaya komisi Pajak pemerintah.   

Ada 3 metode dalam menghitung NRC ini antara lain :

• Menghitung NRC dengan Metode Data Pasar (Ekuivalen Modern).
• Menghitung NRC dengan Metode Trend Factors.
• Menghitung NRC dengan Metode Koefisien Harga  

Di antara 3 metode perhitungan NRC di atas, cara yang paling mudah adalah perhitungan dengan metode Koefisien Harga. 

Metode ini yang paling sering digunakan, karena relatip mudah dilakukan. Menentukan NRC dengan metode ini dilakukan dengan cara mengalikan  harga perolehan dengan tingkat koefisien harga selama umur ekonomis, sesuai dengan rumus di bawah ini : 

 

Syarat utama penggunaan metode ini adalah adanya data harga perolehan objek penilaian dan tingkat koefisien harga yang bisa diandalkan (diprediksi dengan akurat). Koefisien Harga dihitung dengan menggunakan: nilai perhitungan rata-rata tingkat inflasi (consumer price index) dibagi dengan nilai perhitungan tingkat inflasi tiap tahun.  

Contoh Perhitungan NRC dengan menggunakan metode koefisien harga. Diketahui sebuah mesin pemanas udara tenaga surya merk Ariston dibeli dan diproduksi tahun 2002. Pemanas jenis memiliki umur ekonomis 7 tahun. Harga pada saat pembelian adalah Rp 12.500.000 dan dilakuk penilaian pada tahun 2012. Apabila diketahui bahwa  tingkat inflasi rata-rata alat elektronik tiap tahun adalah 5 %, maka : 

 

  

NRC mesin pemanas pada saat penilaian (2011) : Rp 17.588.755,00
Tabel umur ekonomis menggunakan tabel sebagaimana diatur dalam PER-12/KN/2012 tentang Penilaian Barang Bergerak, yaitu sebagai berikut :

Menghitung Penyusutan Fisik (P)

Penyusutan fisik yang dimaksud di sini adalah melihat kondisi fisik barang tersebut. Tabel penyusutan sebagaimana diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor PER-12/KN/2012 tersebut, dapat diperinci lagi sebagai berikut :

Menghitung Penyusutan Fungsional (Kf)

Penyusutan fungsional pada prinsipnya tergantung subjektivitas penilai. Justifikasi yang dilakukan satu penilai dapat saja berbeda dengan penilai yang lain. Apabila seorang penilai kesulitan untuk menentukan besarnya penyusutan fungsional suatu barang, dapat menggunakan tabel berikut ini. 

Menghitung Penyusutan Ekonomis (Ke)

Secara teorits, besarnya kemunduran ekonomis diperhitungkan dengan biaya yang diperlukan untuk menyesuaian objek penilaian dengan kondisi yang diinginkan atau dipersyaratkan oleh faktor eksternal, sehingga minat (permintaan) terhadap barang tersebut tidak berkurang. Pada umumnya penyusutan fisik ini dihitung pada kisaran 5 s/d 30%, sesuai dengan pertimbangan penilai.

Berikut merupakan contoh tampilan Penilaian Aset (BMD) Dalam Rangka Penghapusan dengan Pendekatan Biaya berdasarkan penjelasan di atas.

 

By: Admin On 12:19 AM

Lanjut Membaca

Aplikasi Penilaian Aset (BMD) Dalam Rangka Penghapusan dengan Pendekatan Biaya (Part1)

Setelah membaca tulisan Bapak Listiyarko Wijito (Widyaiswara Muda, Pusdiklat KNPK), dimaksudkan untuk membuat perhitungan nilasi aset (BMD) berdasarkan teori yang dipaparkan oleh beliau, disini akan dicoba dibuat semacam aplikasi bantu untuk menyederhanakan pekerjaan penghitungan aset.

Ada beberapa cara dalam rangka menghitung nilai aset untuk penghapusan, salah satunya dengan pendekatan nilai penyusutan yang diperoleh dari perhitungan penyusutan secara rutin tiap semester atau setiap tahun. 

Namun tidak ada salahnya jika mmebandingkan dengan metode pendekatan biaya ini. Karena banyak faktor teknis sebagai penentu nilai aset yang akan dihapus, seperti penyusutan fisik, fungsional, dan ekonomis serta memperhatikan tingkat inflasi (pada metode NRC Koefisien Harga sebagaimana PER-12/KN/2012 tentang Penilaian Barang Bergerak). Pada perhitungan diperlukan juga keahlian penilai dalam melihat fisik suatu barang dan mempekirakan penyusutan barang tersebut.

Pengguna Barang seringkali mengalami kesulitan dalam melakukan penilaian BMN yang tidak lagi digunakan untuk melakukan tugas dan fungsi suatu satker karena kondisi  sudah rusak , dan akan dihapuskan. Penilaian tersebut dilakukan oleh Tim Internal yang diharuskan mencantumkan nilai limit penjualan. Penilaian dengan
menggunakan pendekatan biaya merupakan cara yang cukup mudah dilakukan oleh Pengguna Barang untuk melakukan penilaian BMN selain tanah dan bangunan, terutama untuk menilai peralatan kantor berupa meja, kursi, almari, filling cabinet, komputer, printer, air conditioner, fax, mesin photo copy, dan  barang lainnya yang akan dihapuskan. Metode penilaiannya cukup sederhana, yaitu mencari harga barang tersebut dalam keadaan baru, kemudian dihitung penyusutannya yang terdiri dari penyusutan fisik, fungsional dan ekonomis.

Pendekatan biaya adalah sebuah pendekatan dalam penilaian properti yang mendasarkan nilai properti pada biaya pembuatan baru atau biaya penggantian baru setelah dikurangi dengan tingkat penyusutan yang sesuai. Penyusutan ini dihitung dengan biaya perbaikan dikeluarkan agar kondisinya dapat seperti barang dalam keadaan baru. Rumus yang digunakan pada metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost) adalah : 

Nilai Barang = NRC x ( 1-p ) ( 1- Kf ) ( 1 – Ke) 

dimana : 

• NRC adalah biaya penggantian baru, atau harga barang tersebut dalam keadaan baru ditambah biaya pengangkutan, serta biaya pemasangan (bila ada).
• p  merupakan penyusutan fisik.
• Kf adalah penyusutan fungsional 
• Ke adalah penyusutan ekonomis

Penyusutan fisik adalah kerusakan karena penggunaan selama penggunaan dan karena sebab alamiah. Penyusutan fisik antara lain diakibatkan oleh kerusakan struktur, retak, pecah, kering, 

Penyusutan Fungsional  adalah kemunduran nilai yang antara lain diakibatkan oleh : 

• perencanan yang kurang baik  
• ketidakseimbangan ukuran 
• ukuran yang di bawah stndar umum 
• model atau bentuk yang tidak up to date 
• spesifikasi yang tidak lagi mendukung fungsi yang diinginkan saat ini,  
• kurangnya kelengkapan fasilitas yang tidak lagi mendukung fungsi yang diinginkan saat ini/ kecenderungan saat ini  

Penyusutan Ekonomis adalah kemunduran nilai yang antara lain diakibatkan oleh : 

• adanya regulasi pemerintah setempat yag membatasi penggunaan barang 
• kondisi lingkungan sekitar, kebiasaan sosial daerah setempat yang membatasi penggunaan barang 
• turunnya atau kecilnya permintaan konsumen, terhadap barang yang dinilai sehingga menyebabkan penjualan satu jenis barang menurun hingga mempengaruhi produksinya. Penurunan kerja inilah yang dihitung sebagai kemunduran ekonomis 

Cara Penghitungan dengan metode pendekatan biaya dapat dilihat pada tulisan berikut ini. 

By: Admin On 12:08 AM

Lanjut Membaca